Артем Цогоев | Недвижимость

💬 Я тут поговорил с коллегами, есть версия, что сделка ВТБ по продаже Галс-Девелопмент как-то связана с компанией «Софтлайн». Но это неточно! ☝️Неплохое решение - дать подержать акции девелорпера кому-то внешнему, передать в доверительное управление / номинальное держание, чтобы решить свои вопросы с надзором ЦБ. Кстати, ООО «Галс-Девелопмент» лежит в ЗПИФ комбинированном «Девелоперские активы», УК которого ну никак не связана с ВТБ. Пайщики фонда завуалированы. 🕳️ Сделка, как мне кажется, неинвестиционная и к инвестициям вообще отношения не имеет. 🔻Всё написанное - мои домыслы, основанные на слухах и преувеличениях!

- Йося, ты продаёшь варёные яйца по $1, а сырые покупаешь по $1. И таки в чём твой бизнес? - Во-первых, я при деле, а во-вторых, имею НАВАР! 🥚 Как вам такая «новость»? Как еще раз подтвердилось в ходе бессмысленного сочинского форума, застройщики жилья в некоторых случаях отдают банкам почти всю прибыль по проектам. В отдельных случаях банку уходит до 95% прибыли застройщика. Некоторые застройщики вообще не увидят свою прибыль в этом году. 💸 Откуда такая нагрузка у российских застройщиков? Ну если покупать землю в бридж-кредит, а сверху получать ПФ, доводя собственное участие в проекте до около ноля, при ключе 21-15.5% удивляться отсутствию прибыли не приходится. Прибыль заберёт банк. 🧟 Кстати, компании, которые существуют для погашения долга, а не для прибыли, называются «зомби». Термин появился в Японии после кризиса 1990-х. Банки не банкротили неплатёжеспособные компании, а продолжали их кредитовать - чтобы не признавать убытки на собственных балансах. Компании жили, платили проценты, но не развивались и не обеспечивали прибыль акционерам. Классический признак зомби-компании: операционного потока хватает только на обслуживание долга. 🎄Но мы живём не в Японии. Есть другой тип компании - кормушка, она же туннельная компания (tunneling). Прибыль её особо не интересует. В туннельной системе каждый подрядчик в цепочке расходов откатывает акционерам за право работать. Генподряд, реклама, организация продаж - со всех расходов, финансируемых банком, часть стабильно оседает в кармашках акционеров. Прибыль растворяется, акционеры богатеют. 🤑 При такой схеме акционеру выгодно раздувать затраты, входить в новые амбициозные проекты на деньги банков и соинвесторов - растить бизнес. Главная цель существования такой компании - поддерживать роскошный уровень жизни акционера. «Строительство жилья - низкомаржинальный бизнес» - слыхали такое? Ага. 🗂 Итого есть три типа застройщиков жилья: 🔹 Зомби - операционный поток уходит на покрытие долга, прибыль получает банк, а не акционер 🔹 Кормушка / туннельная компания - акционер зарабатывает на откатах, прибыль не нужна 🔹 Нормальная компания - акционер получает дивиденды и заинтересован в эффективности 💣 А теперь главный вопрос: банкротства будут? Я лично считаю, что шанс обанкротиться выше у нормальной компании, чем у кормушки или зомби. Нормальный акционер заинтересован в прибыли - а значит, не входит в проекты, которые её не обеспечивают. Кормушка работает наоборот: чем больше оборот, тем больше откатов. Зомби вообще живёт на банковском аппарате жизнеобеспечения. Зомби и кормушки банкротятся только тогда, когда банк решает выдернуть вилку из розетки. Случится ли это? Сильно сомневаюсь. Ну только если бахнет экономический кризис (нет, сейчас не он, просто сложности)! И то - не факт. А так... система вполне устойчива.